中國(guó)證監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)，各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局，上海證券交易所、深圳證券交易所，中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)（報(bào)價(jià)系統(tǒng)），中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)：
為貫徹落實(shí)黨的十九大精神和2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）和《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房〔2017〕153號(hào)），加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，現(xiàn)就有關(guān)事宜通知如下：
一、總體要求
（一）重要意義。住房租賃資產(chǎn)證券化，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè)；有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；可豐富資本市場(chǎng)產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
（二）基本原則。堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，充分發(fā)揮資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國(guó)家戰(zhàn)略的積極作用；明確優(yōu)先和重點(diǎn)支持的領(lǐng)域；加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)作，推動(dòng)業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展；積極履行監(jiān)管職責(zé)，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益，合力防范風(fēng)險(xiǎn)。
二、住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展條件及其優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域
（三）發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；二是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。
（四）優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。
評(píng)估師資訊注：集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市有哪些？根據(jù)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》規(guī)定，第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市。
（五）鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化。
（六）重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
三、完善住房租賃資產(chǎn)證券化工作程序
（七）支持住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。住房租賃企業(yè)可結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，自主開展住房租賃資產(chǎn)證券化，配合接受中介機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查，提供相關(guān)材料，協(xié)助開展資產(chǎn)證券化方案設(shè)計(jì)和物業(yè)估值等工作，并向證券交易場(chǎng)所提交發(fā)行申請(qǐng)。
（八）優(yōu)化租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等程序。各地住房建設(shè)管理部門應(yīng)對(duì)開展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等事項(xiàng)建立綠色通道。對(duì)于在租賃住房用地上建設(shè)的房屋，允許轉(zhuǎn)讓或抵押給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等特殊目的載體用于開展資產(chǎn)證券化。
（九）優(yōu)化住房租賃資產(chǎn)證券化審核程序。各證券交易場(chǎng)所和中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)規(guī)定，對(duì)申報(bào)的住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目進(jìn)行審核、備案和監(jiān)管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負(fù)責(zé)，提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。
四、加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理
（十）建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系。中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部推動(dòng)建立健全住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，指導(dǎo)相關(guān)單位完善自律規(guī)則及負(fù)面清單，建立住房租賃資產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、違約處置、信息披露和存續(xù)期管理等制度規(guī)則，引導(dǎo)相關(guān)主體合理設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，切實(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)隔離安排，嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，做好利益沖突防范以及投資者保護(hù)，落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管要求。研究探索設(shè)立專業(yè)住房租賃資產(chǎn)證券化增信機(jī)構(gòu)。
（十一）建立健全自律監(jiān)管體系。中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)要加強(qiáng)配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺(tái)，加強(qiáng)組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等參與人的自律監(jiān)管體系，研究推動(dòng)將住房租賃證券化項(xiàng)目運(yùn)行表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系考核指標(biāo)，依法依規(guī)對(duì)嚴(yán)重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。
（十二）合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)以收益法作為最主要的評(píng)估方法，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評(píng)估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。承擔(dān)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)估值的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)為在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的專業(yè)力量強(qiáng)、聲譽(yù)良好的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定或約定對(duì)底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行定期或不定期評(píng)估，發(fā)生收購或者處置資產(chǎn)等重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)重新評(píng)估。
評(píng)估師資訊注：根據(jù)中房學(xué)發(fā)布房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指引信托，物業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)收益法、比較法、成本法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選擇適用的估價(jià)方法。信托物業(yè)或者其同類物業(yè)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為最主要的估價(jià)方法，并優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)要求不強(qiáng)調(diào)由一級(jí)機(jī)構(gòu)承辦。按照深交所固定收益部發(fā)布《深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答》（2017年3月修訂稿），要求基礎(chǔ)資產(chǎn)（寫字樓、購物中心、酒店等）涉及不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的，由一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，并根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評(píng)估指引（試行）》的相關(guān)要求進(jìn)行評(píng)估。涉及高速公路、電力收益權(quán)、門票等基礎(chǔ)資產(chǎn)的建議管理人聘請(qǐng)具備證監(jiān)會(huì)和財(cái)政部核準(zhǔn)的證券期貨相關(guān)業(yè)務(wù)評(píng)估資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
（十三）積極做好盡職調(diào)查、資產(chǎn)交付與持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理工作。資產(chǎn)證券化管理人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對(duì)有關(guān)交易主體和基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，確保符合相關(guān)政策和監(jiān)管要求。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)切實(shí)履行資產(chǎn)證券化法律文件約定的基礎(chǔ)資產(chǎn)移交與隔離、現(xiàn)金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關(guān)義務(wù)，并積極配合中介機(jī)構(gòu)做好盡職調(diào)查。
五、營(yíng)造良好政策環(huán)境
（十四）培育多元化的投資主體，提升資產(chǎn)支持證券流動(dòng)性。中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將共同努力，積極鼓勵(lì)證券投資基金、政府引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、保險(xiǎn)資金等投資主體參與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，建立多元化、可持續(xù)的資金保障機(jī)制。
（十五）鼓勵(lì)相關(guān)部門和地方政府通過市場(chǎng)化方式優(yōu)先選擇專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化或具有資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的租賃住房建設(shè)或運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)參與住房租賃市場(chǎng)，并就其開展租賃住房資產(chǎn)證券化予以政策支持。
（十六）建立健全監(jiān)管協(xié)作機(jī)制。中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建立住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目信息共享、日常監(jiān)管及違規(guī)違約處置的工作機(jī)制，協(xié)調(diào)解決住房租賃資產(chǎn)證券化過程中存在的問題與困難，推動(dòng)住房租賃資產(chǎn)證券化有序發(fā)展。中國(guó)證監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)及上海、深圳證券交易所等單位與各省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)合作，充分依托資本市場(chǎng)，積極推進(jìn)符合條件的企業(yè)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，拓寬融資渠道；加強(qiáng)資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)過程監(jiān)管，防范資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)禁利用特殊目的載體非法轉(zhuǎn)讓租賃性質(zhì)土地使用權(quán)或改變土地租賃性質(zhì)的行為。
中國(guó)證監(jiān)會(huì) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
2018年4月24日
